یکی از پرسش‌های پرتکرار خریداران ملک این است که با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، تکلیف قولنامه‌هایی که پیش از تصویب یا لازم‌الاجرا شدن مقررات جدید تنظیم شده‌اند چیست. پاسخ به این پرسش، وابسته به تاریخ دقیق قرارداد، نوع مال، وضعیت ثبتی و مقررات انتقالی قانون است.
چرا تاریخ قرارداد اهمیت دارد؟
در بررسی هر قرارداد باید میان تاریخ تصویب قانون، تاریخ لازم‌الاجرا شدن حکم مورد نظر و تاریخ راه‌اندازی یا فعال شدن سامانه‌های قانونی تفکیک کرد. همچنین آثار قانون نسبت به اسناد و اعمال حقوقی سابق باید با توجه به متن مقررات انتقالی سنجیده شود.
چه مواردی باید بررسی شود؟
- تاریخ و متن کامل مبایعه‌نامه یا قولنامه
- مشخصات ثبتی ملک و وضعیت حدنگاری آن
- نوع حق مورد معامله و امکان شناسایی رسمی آن
- پرداخت ثمن، تحویل و سایر تعهدات طرفین
- وجود معاملات بعدی، بازداشت یا حقوق اشخاص ثالث
آیا قولنامه قدیمی خودبه‌خود بی‌اعتبار است؟
صرف تصویب قانون جدید، مجوز این نتیجه‌گیری کلی نیست که همه قراردادهای عادی سابق بی‌اعتبار شده‌اند. در مقابل، نمیتوان بدون بررسی شرایط قانونی، قابلیت استناد و امکان استماع دعوا را نیز قطعی دانست. مقررات انتقالی و وضعیت ثبتی ملک تعیین‌کننده‌اند.
اقدام احتیاطی
پیش از طرح دعوا یا انتقال بعدی، اصل قرارداد، زنجیره معاملات، رسیدهای پرداخت و آخرین وضعیت ثبتی ملک بررسی شود. در پرونده‌های دارای تعارض اسناد یا بازداشت، اخذ استعلام و تحلیل دقیق خواسته اهمیت ویژه دارد.
این مقاله صرفاً جهت اطلاع‌رسانی عمومی است. پیش از اقدام، متن قانون لازم‌الاجرا در تاریخ مربوط و اسناد پرونده بررسی شود. نویسنده/بازبین: وکیل سرلکیان.